La trascrizione dell'acquisto mortis causa - Avvocato Pedrazzoli

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Avvocato per Eredità e Successioni

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Novara, Rotonda Massimo d'Azeglio n. 11
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Indirizzi Operativi in Materia di Trascrizione degli Acquisti Mortis Causa

Il Consiglio Notarile di Parma con la delibera n. 12 del 10 giugno 2024 ha delineato una serie di indirizzi operativi riguardanti la trascrizione degli acquisti mortis causa, con particolare attenzione alle accettazioni di eredità. Questo documento rappresenta una guida fondamentale per i notai nel garantire la corretta gestione delle pratiche successorie, assicurando la tutela degli acquirenti e la continuità delle trascrizioni nei registri immobiliari.
Premessa
Il sistema di circolazione immobiliare italiano si basa sulla necessità di trascrivere i trasferimenti di proprietà nei Registri Immobiliari per renderli opponibili ai terzi. Analogamente, gli acquisti mortis causa devono essere trascritti per garantire la continuità delle trascrizioni e proteggere i diritti degli eredi e dei terzi. L'eredità si acquisisce con l'accettazione, che può essere espressa (art. 475 c.c.), tacita (art. 476 c.c.) o avvenire per il possesso dei beni ereditari (art. 485 c.c.).
Motivazioni per la Trascrizione
  1. Tutela dell'Acquirente in Buona Fede: La trascrizione dell'accettazione dell'eredità protegge l'acquirente dall'erede apparente, ossia colui che si presenta come erede ma potrebbe non esserlo. Secondo l'art. 534 c.c., l'acquirente in buona fede è tutelato se l'accettazione dell'eredità è stata trascritta, riducendo il rischio di contestazioni future.
  2. Continuità delle Trascrizioni: La continuità delle trascrizioni è fondamentale: senza la trascrizione dell'accettazione di eredità, le successive trascrizioni non producono effetto. Questo principio, sancito dall'art. 2650 c.c., implica che chi acquista un immobile da un erede senza trascrizione dell'accettazione stipula un atto inefficace.
  3. Pubblicità Sanante: L'art. 2652 n. 6 c.c. introduce il concetto di "pubblicità sanante", permettendo all'acquirente in buona fede di far valere il proprio acquisto nonostante eventuali invalidità nei precedenti atti di acquisto, a condizione che siano trascorsi cinque anni dalla trascrizione.
  4. Conflitto con Legatari: La trascrizione dell'accettazione di eredità risolve eventuali conflitti tra l'erede e il legatario, assicurando la priorità di chi ha trascritto per primo.
  5. Tutela del Credito: Gli istituti di credito richiedono la continuità delle trascrizioni per evitare ritardi nelle esecuzioni immobiliari. La mancanza di continuità può comportare il rinvio delle procedure esecutive o la chiusura anticipata delle stesse.
  6. Allineamento Catastale Soggettivo: Il notaio deve verificare che vi sia perfetta corrispondenza tra i soggetti indicati in catasto e le risultanze dei registri immobiliari, assicurando l'allineamento catastale soggettivo.
Compiti del Notaio nella Pratica Successoria
Nel caso di pratiche successorie, il notaio deve eseguire accertamenti catastali e visure ipotecarie sul defunto e sul coniuge (in regime di comunione legale) per evitare errori e omissioni. È fondamentale che il notaio informi tutti gli eredi e li inviti a definire la propria posizione nella successione apertasi, suggerendo prudenza nella tempistica.
Pubblicazione di Testamenti
Quando viene richiesto il ministero notarile per pubblicare testamenti, il notaio deve invitare gli eredi e i legatari a definire la loro posizione, perfezionando l'acquisto mediante accettazione espressa di eredità o rinunciando all'eredità stessa. Questo garantisce una gestione trasparente e precisa delle disposizioni testamentarie.
Trascrizione dell'Accettazione Tacita di Eredità
Il notaio ha l'obbligo di curare la trascrizione dell'accettazione tacita di eredità quando stipula atti aventi ad oggetto beni di provenienza successoria. I costi relativi a tale adempimento, salvo diverso accordo, sono generalmente a carico dell'alienante, del donatario o dei condividenti, a seconda della tipologia di atto.
Periodo di Tempo Minimo di Continuità
Tutti i notai devono assicurarsi che vi sia una perfetta continuità delle trascrizioni nel ventennio anteriore alla data di stipula dell'atto. Questo periodo è considerato essenziale per garantire la sicurezza nella circolazione degli immobili.
Accettazione con Beneficio di Inventario
Nel caso di accettazione di eredità con beneficio di inventario, è prevista una doppia trascrizione: una per finalità generali (art. 484 c.c.) e una per finalità specifiche riguardanti gli immobili (art. 2648 c.c.).
Conclusioni
Gli indirizzi operativi forniti dal Consiglio Notarile di Parma mirano a supportare i notai, assicurando che le pratiche successorie vengano gestite nel rispetto delle normative vigenti e dei principi deontologici. Queste linee guida sono essenziali per garantire la tutela degli interessi degli eredi, dei terzi acquirenti e degli istituti di credito, promuovendo la sicurezza giuridica e la trasparenza nelle operazioni immobiliari.
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