Guida Pratica alla Divisione Negoziale
Introduzione
La divisione negoziale è una modalità contrattuale per porre fine a una comunione di beni, tipicamente tra eredi, co-proprietari o soci. Questa guida intende fornire un quadro pratico e giuridico per comprendere e attuare una divisione negoziale.
Definizione e Caratteristiche
1. Natura Giuridica: Il negozio divisionale non è espressamente definito dal codice civile. Tuttavia, è generalmente visto come un contratto con lo scopo di sciogliere una comunione di beni.
2. Partecipazione dei Soggetti: È indispensabile la partecipazione di tutti i titolari del diritto in comunione per la validità dell'atto divisionale.
3. Prestazioni Corrispettive: La divisione è un contratto a prestazioni corrispettive, con reciproca proporzione fra le porzioni attribuite.
4. Dichiaratività e Retroattività: La tesi tradizionale vede l'atto divisionale come un atto dichiarativo ed accertativo con effetti retroattivi, mentre una teoria più recente lo considera costitutivo.
Fasi Pratiche per la Divisione Negoziale
1. Identificazione dei Condividenti: Identificare tutte le parti con un interesse nella comunione dei beni.
2. Valutazione dei Beni: Far valutare i beni da un perito per determinare il valore di mercato.
3. Accordo Preliminare: Redigere un accordo preliminare che dettagli le intenzioni delle parti, incluse le porzioni di beni o denaro da assegnare.
4. Formalizzazione: Redigere l'atto divisionale in presenza di un notaio o avvocato, garantendo la partecipazione di tutti i condividenti.
5. Registrazione e Trascrizione: Presentare l'atto per la registrazione e, se necessario, la trascrizione nei registri immobiliari.
6. Risoluzione dei Conflitti: In caso di conflitti o opposizioni, può essere necessario un intervento giudiziale.
Considerazioni
- Litisconsorzio Necessario: In caso di divisione giudiziale, si configura un'ipotesi di litisconsorzio necessario.
- Protezione dei Creditori: La divisione negoziale deve anche tenere conto della posizione dei creditori, che hanno il diritto di intervenire e opporsi alla divisione.
- Tassazione: Se l'atto è visto come dichiarativo, non si applica la tassazione sugli atti di alienazione traslativa.
Conclusioni
La divisione negoziale è un strumento efficace ma complesso per risolvere le situazioni di comunione. È consigliabile consultare un legale e un notaio per affrontare le molteplici sfaccettature legali e fiscali.
Formula di divisione
N Repertorio
N Raccolta
DIVISIONE
REPUBBLICA ITALIANA
L'anno ed il giorno del mese di (tutto in lettere per disteso)
in Roma e nel mio studio in via Aurelia n. 619
avanti a me dottor Romolo Romani Notaio in Roma iscritto presso il Collegio Notarile dei Distretti Riuniti di Roma, Velletri e Civitavecchia, sono personalmente comparsi i signori :
- AA (Nome Cognome) nato a il domiciliato (o residente) in via n codice fiscale:
- BB (Nome Cognome) nato a il domiciliato (o residente) in via n codice fiscale:
- CC (Nome Cognome) nato a il domiciliato (o residente) in via n codice fiscale:
- DD (Nome Cognome) nata a il domiciliata (o residente) in via n codice fiscale:
e detti signori comparenti della cui identita' personale io Notaio sono certo, mi richiedono di ricevere il presente atto al quale
PREMETTONO
a) che i signori comparenti sono comproprietari nelle seguenti rispettive misure:
- signor AA per la quota del %
- signor BB per la quota del %
- signori CC e DD per la quota del %
dei seguenti immobili siti in Comune di e precisamente:
- fabbricato rurale al foglio mappale di are
- terreno al foglio mappale di are
- terreno al foglio mappale di are
- terreno al foglio mappale di are
b) che detti immobili sono pervenuti ai suddetti comparenti per decreto di trasferimento immobiliare del Tribunale di in data N. Rep. registrato a il al N. Vol. e trascritto a ai N.ri
c) che i suddetti comparenti intendono ora procedere alla consensuale divisione degli immobili sopradescritti ;
TUTTO CIO' PREMESSO
e che deve ritenersi parte integrante e sostanziale del presente atto le parti convengono e stipulano quanto segue:
CAPITOLO PRIMO
I signori AA, BB, CC e DD convengono di dividere tra loro gli immobili descritti in premessa siti in Comune di nel seguente modo:
= A =
Al signor AA vengono attribuiti:
- fabbricato rurale in pessimo stato di manutenzione e conservazione, in disuso, composto da una tettoia chiusa su due lati al Foglio mappale di are
- terreno inserito per meta' in area soggetta ad interventi sottoposti a piano urbanistico esecutivo di iniziativa pubblica o privata ai sensi dell'art. 17 N.T.A. e per l'altra meta' destinato ad area residenziale esistente ai sensi dell'art. 19 N.T.A.,
al Foglio mappale di are reddito dominicale Euro e reddito agrario Euro
formanti corpo unico tra i confini:
= B =
Al signor BB viene attribuito:
- terreno inserito in area soggetta ad interventi sottoposti a piano urbanistico esecutivo di iniziativa pubblica o privata ai sensi dell'art. 17 N.T.A.
al Foglio mappale di are reddito dominicale Euro e reddito agrario Euro posto tra i confini:
= C =
Ai signori CC e DD viene attribuito:
- terreno inserito in area soggetta ad interventi sottoposti a piano urbanistico esecutivo di iniziativa pubblica o privata ai sensi dell'art. 17 N.T.A.
al Foglio mappale di are reddito dominicale Euro e reddito agrario Euro posto tra i confini:
CAPITOLO SECONDO
Ai sensi e per gli effetti delle vigenti norme di legge i signori AA, BB, CC e DD parti condividenti, sotto la propria personale responsabilita' ai sensi di legge, consapevoli delle sanzioni penali previste dall'art. 76 del D.P.R. 28 Dicembre 2000 N. 445 per le ipotesi di falsita' in atto e di dichiarazioni mendaci, qui espressamente richiamate da me Notaio,
ATTESTANO
che la costruzione del fabbricato oggetto del presente atto risulta iniziata in data anteriore al 1^ settembre 1967.
I condividenti dichiarano altresi' che non sono state eseguite opere abusive e non sono stati adottati provvedimenti sanzionatori di cui all'art. 41 della citata legge 47/85.
Ai sensi e per gli effetti delle vigenti norme di legge i condividenti signori AA, BB, CC e DD dichiarano e garantiscono:
- che i terreni oggetto del presente atto hanno tutte le caratteristiche risultanti dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Responsabile del Settore del Comune di in data Prot. N. che, omessane la lettura per espressa dispensa delle parti al presente atto si allega sotto la lettera "A" e che fino ad oggi non sono intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici che concernono tali terreni;
- che non e' stata fino ad oggi trascritta nei Registri Immobiliari alcuna ordinanza sindacale accertante l'effettuazione di lottizzazione non autorizzata.
CAPITOLO TERZO
Le parti contraenti, dichiarano:
- che il valore complessivo dei beni oggetto della presente divisione e' di Euro
- che il valore dei beni attribuiti al signor AA e' di Euro
- che il valore del bene attribuito al signor BB e' di Euro
- che il valore del bene attribuito ai signori CC e DD e' di Euro
- che non vi e' luogo ad alcun conguaglio tra le parti condividenti in quanto le assegnazioni effettuate hanno un valore pari a quello della quota spettante a ciascun condividente sulla massa comune;
- di prestarsi reciprocamente la piu' ampia e formale garanzia per i casi di evizione;
- che la decorrenza dei redditi e pesi derivanti dagli immobili come sopra assegnati a ciascun condividente, comincera' dal giorno d'oggi e che percio' da questo giorno cominceranno a decorrere a profitto di ciascun condividente le rendite, come a suo carico decorreranno le imposte e gli oneri che si riferiscono ai beni rispettivamente assegnati;
- di rinunciare ad ogni eventuale diritto di ipoteca legale nascente dal presente atto con esonero da ogni responsabilita' per il competente Conservatore dei Registri Immobiliari.
La presente divisione viene effettuata ai seguenti patti e condizioni:
a) l'accesso agli immobili oggetto della presente divisione avviene dalla ;
b) le parti condividenti precisano che:
- i mappali e hanno esclusivo accesso dal civico N. di Via attraverso i mappali di proprieta' del signor AA distinti al foglio mappali, e ;
- i mappali e hanno esclusiva servitu' di passaggio dal civico N. di Via da esercitarsi su una striscia di terreno della larghezza di metri e a carico dei fondi al foglio mappali, cosi' come riportato nell'atto a rogito Notaio in data N. di Repertorio, trascritto a il ai N.ri;
c) le parti si obbligano a chiudere in muratura l'apertura di circa mt. esistente nella recinzione posta sul confine tra i fondi al foglio mappali e ed i fondi al foglio mappali e a proprie spese ed in parti uguali.
Le parti condividenti dichiarano inoltre che gli immobili oggetto della presente divisione sono gravati dalle seguenti formalita' eseguite presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di e precisamente:
- sentenza dichiarativa di fallimento emessa dal Tribunale di in data N. di Repertorio, trascritta in data ai N.ri a favore della con sede in;
- sentenza dichiarativa di fallimento in data N. di Repertorio, trascritta a il ai N.ri a favore della
precisandosi che con decreto di trasferimento immobiliare del Tribunale di in data N. Rep., registrato a il al N. Vol. e trascritto a ai N.ri il Giudice ha ordinato la cancellazione delle suddette trascrizioni, limitatamente agli immobili oggetto del presente atto, e che sono in corso le formalita' di cancellazione di dette trascrizioni, gia' depositate alla Conservatoria dei Registri Immobiliari.
CAPITOLO QUARTO
Le spese del presente atto e conseguenti sono a carico delle parti condividenti in proporzione alle rispettive quote.
CAPITOLO QUINTO
Ai sensi e per gli effetti della legge 19 maggio 1975 n.151, le parti dichiarano:
- il signor AA dichiara di essere coniugato in regime di separazione dei beni;
- il signor BB dichiara di essere in stato libero;
- i signori CC e DD dichiarano di essere tra di loro coniugati in regime di comunione legale.
E richiesto ho io Notaio ricevuto il presente atto da me letto alle parti che su mia interpellanza lo dichiarano conforme alla loro volonta' ed in conferma con me Notaio lo sottoscrivono alle ore minuti
Il presente atto interamente scritto di pugno da me Notaio consta di
FIRMATO: AA – BB – CC – DD - ROMOLO ROMANI NOTAIO – IMPRONTA DEL SIGILLO