Guida Pratica sul Contratto Preliminare di Vendita
Introduzione
Il contratto preliminare di vendita è un accordo giuridico tra le parti, con il quale si obbligano a concludere in futuro un ulteriore contratto detto "definitivo". Questo documento è particolarmente utile quando vi sono incertezze riguardo ad elementi quali il termine di consegna del bene o le modalità di pagamento. In questa guida, esploreremo vari aspetti relativi al contratto preliminare di vendita, concentrandoci principalmente sul trasferimento della proprietà immobiliare.
Definizione e Caratteristiche
L'art. 1351 cod.civ. sottolinea l'importanza della forma scritta per la validità del contratto preliminare, soprattutto quando il contratto definitivo richiede tale onere formale. L'essenza del contratto preliminare è ben delineata nella sentenza Cass. Civ. Sez.II, 14036/07, che sottolinea come ciò che conta sia la comune volontà delle parti di obbligarsi alla futura conclusione di un contratto con effetti traslativi finali.
Motivi e Utilità
Le parti possono optare per un contratto preliminare per vari motivi:
- Incertezza sulle condizioni contrattuali
- Necessità di procurarsi un finanziamento
- Aspetti burocratici o amministrativi pendenti
Elementi Fondamentali
- Oggetto: Deve essere chiaro e definito.
- Prezzo: Modalità e tempi di pagamento devono essere specificati.
- Termine: Data entro la quale il contratto definitivo deve essere stipulato.
Differenze con il Contratto Definitivo
La distinzione tra contratto preliminare e definitivo può diventare problematica a causa della terminologia utilizzata o dell'anticipazione di certi effetti finali come la consegna del bene o il pagamento. Tuttavia, l'elemento distintivo è l'obbligo reciproco di giungere a un contratto definitivo.
Formalismo e Trascrizione
La trascrizione è un elemento importante. Infatti, un contratto definitivo senza la forma necessaria per la trascrizione non può dare luogo a un'azione giuridica in caso di inadempimento (Cass. Civ., Sez. II, 1553/13).
Aspetti Legalmente Sensibili
Prima della Legge 28 febbraio 1997, n. 30, il codice civile non forniva una definizione del contratto preliminare. Questa lacuna è stata colmata, rendendo ora indispensabile la forma scritta per la validità del contratto preliminare.
Conclusioni
Il contratto preliminare è un accordo essenziale nel diritto civile italiano, soprattutto nel contesto immobiliare. Assicurarsi che tutti gli elementi chiave siano chiaramente definiti e concordati tra le parti è cruciale per evitare possibili complicazioni legali.
Formula di contratto preliminare di vendita
N Repertorio
N Raccolta
Contratto preliminare di vendita
REPUBBLICA ITALIANA
L'anno ed il giorno del mese di (tutto in lettere per disteso) in Roma e nel mio studio in via Aurelia n. 619, avanti a me dottor Romolo Romani, Notaio in Roma, iscritto presso il Collegio Notarile dei Distretti Riuniti di Roma, Velletri e Civitavecchia, sono personalmente comparsi i signori :
- AA (Nome Cognome) nato a il domiciliato (o residente) in via n codice fiscale:
- BB (Nome Cognome) nata a il domiciliata (o residente) in via n codice fiscale:
e detti signori comparenti della cui identità personale io Notaio sono certo, mi richiedono di ricevere il presente atto in virtu' del quale convengono e stipulano quanto segue:
Articolo 1
CONSENSO ED OGGETTO
Il signor AA si obbliga a vendere alla signora BB, che si obbliga ad acquistare per sé, persona o Ente da nominare, il seguente immobile facente parte del complesso edilizio eretto in Comune di - e precisamente:
- villetta a schiera con annesso giardino pertinenziale composta da:
al piano terreno: autorimessa, cantina, ingresso, locale caldaia, lavanderia, stenditoio e porticato;
al primo piano: cucina, sala da pranzo, soggiorno, bagno, balcone e terrazzo;
al secondo piano: tre camere da letto, due bagni, spogliatoio, balcone e terrazzo;
al terzo piano: terrazzo, due locali soffitta e lavanderia;
il tutto collegato da scala e ascensore interni;
tra i confini: ad est, ; a sud, ; ad ovest, ; a nord,
La suddetta villetta risulta censita nel Catasto Fabbricati del Comune di nel seguente modo:
- Foglio - mappale sub. - Corso - zona censuaria - piani terreno, primo e secondo - categoria - classe - consistenza vani - rendita catastale Euro
- Foglio - mappale sub. - Corso - zona censuaria - piano terreno - categoria - classe - consistenza mq. - rendita catastale Euro
mentre il giardino pertinenziale risulta censito nel Catasto Terreni come Ente Urbano al Foglio mappale di are
Alle unità immobiliari sopradescritte compete la proporzionale quota condominiale e di comproprietà sull'intero sedime edificato con il cortile e su tutte le parti comuni dell'intero complesso edilizio.
La parte promittente dichiara che il suddetto immobile e' stato dalla medesima acquistato in parte con scrittura privata autenticata dal dottor Notaio in in data N. di Repertorio, trascritta a il ai N.ri rettificata con trascrizione in data ai N.ri ed in parte per atto di vendita a rogito dottor , Notaio in in data N. di Repertorio, trascritto a il ai N.ri
Articolo 2
MENZIONI URBANISTISTICHE
Il signor AA parte promittente dichiara:
- che la villetta oggetto del presente atto e' stata costruita in conformita' della concessione edilizia rilasciata dal Comune di in data n. P.G. e successiva autorizzazione P.G. n. rilasciata in data e successiva variante n. P.G. in data
- che in data e' stata rilasciata dal Comune di concessione edilizia in sanatoria protocollo n.
Il signor AA parte promittente dichiara altresi' che non sono state eseguite opere abusive e non sono stati adottati provvedimenti sanzionatori.
La parte promittente si impegna ed obbliga ad ottenere a sua cura e spese l'autorizzazione di agibilita' della villetta oggetto del presente preliminare di vendita.
Articolo 3
GARANZIE
La parte promittente garantisce sin d'ora che l'immobile oggetto del presente preliminare di vendita verrà trasferito libero da ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli ad eccezione di quanto infra indicato.
La parte promittente garantisce sin da ora alla parte promissaria il buon funzionamento della caldaia entro la data di stipulazione dell'atto notarile di vendita.
La parte promittente garantisce che al momento della stipulazione dell'atto notarile di vendita l'immobile oggetto del presente preliminare di vendita sarà libero da persone e cose.
Ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 13 del D.M. 22 Gennaio 2008 N. 37:
- la parte promittente, consegnerà alla parte acquirente la documentazione amministrativa e tecnica e il libretto di uso e manutenzione degli impianti che sono in suo possesso;
- la parte promittente, garantisce la conformità degli impianti alla normativa vigente all'epoca in cui furono realizzati;
- le parti come sopra costituite e rappresentate convengono di non allegare la dichiarazione di conformità o di rispondenza prevista dall'art. 7 comma 6 di detto decreto.
La parte promittente dichiara e la parte promissaria ne prende atto che l'immobile oggetto del presente preliminare di vendita e' gravato dalle seguenti ipoteche iscritte presso l'Agenzia del Territorio - Servizio di Pubblicita' Immobiliare - Ufficio Provinciale di e precisamente:
1) ipoteca iscritta in data ai N.ri a favore della per complessivi Euro reiscritta in data
ai N.ri a garanzia di un mutuo estinto e che la parte promittente fara' cancellare a sua cura ed assumendone le spese prima dell'atto notarile di vendita;
2) ipoteca iscritta in data ai N.ri a favore della con sede in a garanzia di un mutuo di originari Euro precisandosi che la parte promittente si obbliga ad estinguere il residuo debito ed a cancellare la suddetta ipoteca a sua cura ed assumendone le spese contestualmente alla stipulazione dell'atto notarile di vendita.
Articolo 4
PREZZO
Il prezzo della vendita viene sin d'ora convenuto in Euro
Le parti contraenti signori AA quale parte promittente e la signora BB quale parte promissaria, con riferimento all'articolo 35, comma 22 del D.L. 4 Luglio 2006 N. 223, convertito nella Legge 4 Agosto 2006 N. 248, dichiarano che il prezzo di acquisto dell'immobile oggetto del presente preliminare di vendita viene pagato con le seguenti modalità:
- quanto ad Euro sono già state versate dalla parte promissaria a titolo di caparra confirmatoria al signor AA a mezzo di assegno bancario non trasferibile N.
della - emesso in data all'ordine di AA, il quale con la sottoscrizione della presente scrittura privata ne rilascia quietanza;
- la residua somma di Euro verrà pagata dalla parte promissaria alla parte promittente contestualmente alla stipulazione dell’atto notarile di vendita a titolo di saldo del prezzo convenuto.
Ad ogni effetto di legge le parti contraenti signori AA quale parte promittente e la signora BB quale parte promissaria, con riferimento all'articolo 35, comma 22 del D.L. 4 Luglio 2006 N. 223, convertito nella Legge 4 Agosto 2006 N. 248 e successive modificazioni, dichiarano, che la cessione di immobili e' stata conclusa con l'intervento, quale mediatore, ai sensi degli artt. 1754 ss. c.c., della Societa'
che percepirà a titolo di provvigione e rimborso spese, da parte della sola parte promissaria signora BB la somma di Euro oltre all'IVA di Euro
Articolo 5
POSSESSO
La signora BB verra' immessa nel possesso alla stipulazione dell'atto notarile di vendita con la consegna delle chiavi.
Articolo 6
TERMINE DI STIPULA ATTO NOTARILE
L'atto notarile di vendita verrà stipulato entro il termine del solo ad avvenuto pagamento del prezzo e con prestazione di consenso alla cancellazione dell'ipoteca iscritta presso l'Agenzia del Territorio - Servizio di Pubblicita' Immobiliare - Ufficio Provinciale di in data ai N.ri a favore della
Articolo 7
EFFETTI DEL PRESENTE CONTRATTO
Il presente contratto è un preliminare di vendita e non produce quindi effetti traslativi.
Articolo 8
SPESE
Le spese ed imposte dell'atto notarile di vendita saranno a carico della parte promissaria.
Articolo 9
DIRITTO DI FAMIGLIA
Ai sensi e per gli effetti della legge 19 Maggio 1975 N. 151 le parti dichiarano:
- il signor AA dichiara di essere in stato libero;
- la signora BB dichiara di essere in stato libero.
E richiesto ho io Notaio ricevuto il presente atto da me letto alle parti che su mia interpellanza lo dichiarano conforme alla loro volonta' ed in conferma con me Notaio lo sottoscrivono alle ore minuti
Il presente atto interamente scritto di pugno da me Notaio consta di
FIRMATO: AA – BB – ROMOLO ROMANI NOTAIO – IMPRONTA DEL SIGILLO