Guida Pratica sull'Affitto di Azienda
Introduzione
L'affitto di azienda è un'operazione che prevede la concessione temporanea dell'intera azienda o di una parte di essa da parte del locatore all'affittuario. L'affittuario ottiene il diritto di gestire l'azienda mantenendo gli stessi scopi per cui è stata costituita. In Italia, questa operazione è regolata dagli articoli 2562 e seguenti del Codice Civile. Questa guida pratica intende offrire un quadro generale su come procedere all'affitto di azienda, illustrando in modo sintetico i passaggi legali, fiscali e gestionali.
Preliminari
1. Valutazione: Prima di procedere, è fondamentale valutare lo stato dell'azienda, la sua redditività, i rischi e i benefici dell'affitto.
2. Due Diligence: Condurre una verifica accurata delle informazioni e dei documenti aziendali è essenziale.
3. Consulenza Legale e Fiscale: È consigliato consultare un avvocato e un consulente fiscale per una corretta valutazione dell'operazione.
Contrattualistica
1. Lettera di Intenti: È buona pratica iniziare con una lettera di intenti non vincolante, che metta in luce gli aspetti fondamentali dell'affare.
2. Contratto Preliminare: In questa fase, le parti possono decidere di stipulare un contratto preliminare che definisce le condizioni generali dell'accordo.
3. Contratto Definitivo: Il contratto di affitto azienda è l'atto formale che suggella l'accordo tra le parti e ne stabilisce i termini e le condizioni. Deve essere redatto per iscritto e, in alcune circostanze, può richiedere la forma notarile.
4. Registrazione: Dopo la stipula, il contratto deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate.
Aspetti Fiscali
1. Imposte e Contributi: L'affittuario è responsabile del pagamento delle imposte e dei contributi relativi all'azienda affittata.
2. IVA: L'operazione di affitto azienda è generalmente soggetta ad IVA, salvo specifiche esenzioni.
Gestione e Transizione
1. Inventario: È necessario redigere un inventario dettagliato dei beni aziendali.
2. Comunicazione ai Dipendenti e Fornitori: Informare tutte le parti interessate dell'operazione è un dovere legale e morale.
3. Transizione: Prevedere un periodo di transizione durante il quale il locatore può formare l'affittuario nella gestione dell'azienda può essere utile.
Conclusioni
L'affitto di azienda è un'operazione complessa che richiede una preparazione accurata e una consulenza specializzata. Ogni fase del processo deve essere gestita con la massima attenzione per minimizzare i rischi e massimizzare i benefici per entrambe le parti.
Formula dell'Affitto di Ramo d'Azienda
N Repertorio
N Raccolta
AFFITTO DI RAMO D’AZIENDA
REPUBBLICA ITALIANA
L'anno ed il giorno del mese di (tutto in lettere per disteso) in Roma e nel mio studio in via Aurelia n. 619
avanti a me dottor Romolo Romani, Notaio in Roma, iscritto presso il Collegio Notarile dei Distretti Riuniti di Roma, Velletri e Civitavecchia, sono personalmente comparsi i signori :
- AA (Nome Cognome) nata a il domiciliata per la carica ove appresso la quale interviene nel presente atto non in proprio ma in rappresentanza della Società "GELATERIA ALFA S.A.S. DI AA E C." con sede in ,via N. , capitale sociale Euro
Codice Fiscale e N. d'iscrizione nel Registro Imprese di : , nella sua qualità di Socio Accomandatario investito di tutti i poteri di ordinaria e straordinaria amministrazione, della firma sociale e della rappresentanza legale di fronte ai terzi ed in giudizio;
denominata pure "affittuario;
- BB (Nome Cognome) nato a il domiciliato per la carica ove appresso il quale interviene nel presente atto non in proprio ma in rappresentanza nella sua qualità di Amministratore Unico della Società "GELATERIA ALFA S.R.L." con sede in , via n. , capitale sociale Euro Codice Fiscale e N. d'iscrizione nel registro Imprese di : , denominata "locatore" o "affittante" a quanto infra autorizzato con Verbale di Assemblea dei Soci in data che in estratto autenticato dal dottor CC, Notaio in , in data N. di repertorio, omessane la lettura per espressa dispensa dei comparenti si allega al presente atto sotto la lettera “A”;
PREMESSO
- che la Società "GELATERIA ALFA S.R.L." è titolare del ramo aziendale corrente in ,via n. , avente per oggetto l'attività di gelateria e somministrazione al pubblico di bevande analcoliche;
- che la Società "GELATERIA ALFA S.A.S. DI AA E C." è intenzionata ad affittare il predetto ramo aziendale di proprietà della Società "GELATERIA ALFA S.R.L."
TUTTO CIO' PREMESSO
e che deve ritenersi parte integrante e sostanziale della presente scrittura privata, si conviene e si stipula quanto segue:
1. OGGETTO
1.1. La Società "GELATERIA ALFA S.R.L.", come sopra rappresentata, dichiara di dare e concedere, come concede, in affitto, alla Società "GELATERIA ALFA S.A.S. DI AA E C." che accetta, il ramo aziendale di proprietà del locatore sito in , via n., avente ad oggetto la preparazione e la produzione di gelati, granite, semifreddi, torte gelato nonchè la somministrazione al pubblico di bevande analcoliche come da licenza per l'esercizio della somministrazione di bevande analcoliche n. rilasciata dal Comune di in data .
2. DURATA
2.1. L'affitto avrà la durata di anni 1 (uno) a decorrere dal e verrà a cessare con il giorno , senza necessità di alcuna disdetta.
3. CANONE
3.1. Il canone annuo complessivo è fissato in Euro
( ) oltre all'IVA ad aliquota ordinaria da pagarsi in 12 (dodici) rate mensili posticipate di Euro
( ) al locatore entro il giorno 5 (cinque) di ogni mese successivo presso la Società "GELATERIA ALFA S.R.L.", via n. .
4. PATRIMONIO AZIENDALE
4.1. Le parti concordemente dichiarano che compongono l'azienda tutti gli elementi che concorrono a formare il patrimonio del ramo aziendale. In particolare, si intendono compresi nel suddetto patrimonio i beni indicati nell'inventario che si allega al presente atto sotto la lettera “B” omessane la lettura per espressa dispensa dei comparenti.
5. GESTIONE DELL'AZIENDA
5.1. L'affittuario si impegna a gestire il ramo aziendale sotto la ditta che lo contraddistingue, senza modificarne l'attuale destinazione conservando l'efficienza dell'organizzazione e le dotazioni come risultanti dall'inventario allegato sotto la lettera “B”.
Inoltre per conservare l'immagine del locatore l'affittuario si impegna di acquistare dalla Società "GELATERIA ALFA S.R.L." le basi per i gelati, e precisamente la base 1 e la base 2, nonchè tutti gli imballaggi personalizzati.
6. CONSENSO DEL LOCATORE PER MODIFICHE, MIGLIORIE O TRASFORMAZIONI DEI BENI.
6.1. E' fatto divieto all'affittuario di procedere a modifiche, migliorie o trasformazioni dei beni affittati, senza il consenso scritto del locatore, il quale, in difetto, potrà pretendere la messa in pristino, a spese dell'affittuario, ovvero ritenere le nuove opere senza alcun compenso.
7. POTERE DI CONTROLLO DEL LOCATORE
7.1. Il locatore ha diritto, ai sensi dell'articolo 1619 codice civile, di controllare la corretta gestione del ramo aziendale affittato, e, all'uopo di effettuare sopralluoghi anche a mezzo di propri rappresentanti o di tecnici incaricati.
8. RIPARTIZIONE DELLE SPESE
8.1. Sono a totale carico dell'affittuario sia le spese ordinarie sia le spese straordinarie per manutenzioni e riparazioni di qualsiasi tipo.
9. CESSIONE DEL CONTRATTO E SUBLOCAZIONE
9.1. L'affittuario non può recedere o subaffittare l'azienda senza il consenso scritto del locatore.
10. DIVIETO DI CONCORRENZA
10.1 Il locatore, per tutta la durata dell'affitto, si impegna a non iniziare in via nuova similare attività comunque idonea a sviare la clientela del ramo aziendale affittato.
11. SUCCESSIONE NEI CONTRATTI
11.1. L'affittuario subentra in tutti i contratti stipulati dal locatore per l'esercizio del ramo aziendale.
12. CREDITI E DEBITI RELATIVI ALL'AZIENDA AFFITTATA
12.1. Tutti i crediti e i debiti per rapporti sorti anteriormente alla data del presente contratto continuano a competere e a gravare esclusivamente al locatore, mentre i crediti e i debiti sorti nel corso dell'affitto, ancorchè non scaduti alla data di cessazione del contratto, saranno rispettivamente a vantaggio e a carico dell'affittuario.
13. CONSISTENZA DI INVENTARIO
13.1. Al termine dell'affitto, le eventuali differenze con le consistenze di inventario del rapporto saranno regolate a norma dell'articolo 2561, quarto comma, codice civile,
13.2 Danneggiamento, logorio e perimento dei beni componenti il ramo aziendale, salva l'ipotesi di caso fortuito, saranno a carico dell'affittuario, mentre l'eventale incremento dell'avviamento non verrà indennizzato al medesimo.
14. ASSICURAZIONE
14.1. L'affittuario si impegna a stipulare con primaria compagnia di assicurazione idonea polizza assicurativa per la copertura di eventuali danni fortuiti ai cespiti di competenza del ramo aziendale.
15. ALIENAZIONE DELL'AZIENDA
15.1. In caso di alienazione del ramo aziendale da parte del locatore, l'affittuario ha il diritto di prelazione da comunicarsi con raccomandata A/R e con risposta, sia affermativa che negativa da inviarsi con raccomandata A/R entro 30 (trenta) giorni dal ricevimento della comunicazione.
16. MAGAZZINO
16.1. Il locatore si obbliga alla cessazione del presente contratto ad acquistare le scorte di magazzino utilizzabili e commerciabili a prezzo di costo da pagarsi a presentazione fattura.
17. LICENZE D'ESERCIZIO
17.1. Il locatore si impegna a rinunciare alle licenze ed alle autorizzazioni per l'esercizio del ramo aziendale ed a favorire la voltura a favore dell'affittuario.
18. CLAUSOLA RISOLUTIVA ESPRESSA
18.1. Il mancato adempimento, da parte dell'affittuario, anche di una sola delle obbligazioni da lui assunte con il presente contratto, in particolare il mancato pagamento anche di una sola rata del canone di affitto pattuito, produrrà per il locatore la facoltà di ritenere risolto il contratto ai sensi dell'articolo 1456 codice civile.
19. SPESE DEL PRESENTE ATTO
19.1. Tutte le spese relative al presente atto sono a carico dell'affittuario.
E richiesto ho io Notaio ricevuto il presente atto da me letto alle parti che su mia interpellanza lo dichiarano conforme alla loro volonta' ed in conferma con me Notaio lo sottoscrivono alle ore minuti
Il presente atto interamente scritto di pugno da me Notaio consta di
FIRMATO: AA – BB – ROMOLO ROMANI NOTAIO – IMPRONTA DEL SIGILLO